近日，長沙市住房和城鄉建設委員會針對社會各界關注的12歲未成年人及85歲老人是否具備購房資格的問題，公布了一項專項調查結果。這一問題涉及法律行為能力、財產所有權限制及房地產市場監管政策，以下是詳細解析。
一、法律對購房主體行為能力的規定
根據《中華人民共和國民法典》，自然人分為完全民事行為能力人、限制民事行為能力人和無民事行為能力人。12歲未成年人通常屬于限制民事行為能力人，其民事行為需由法定代理人（如父母）代理或追認；85歲老人若精神狀況正常，則屬于完全民事行為能力人，但若存在認知障礙，可能被認定為限制或無民事行為能力人。因此，購房行為的有效性取決于主體的民事行為能力狀態。
二、長沙市住建委調查結果要點
長沙市住建委在調查中明確：
- 12歲未成年人購房：原則上不得獨立購房。如需以未成年人名義購房，須由法定代理人代為辦理，并提供監護關系證明、購房資金合法來源說明及公證材料。此舉旨在防止濫用未成年人名義規避限購政策或從事非法交易。
- 85歲老人購房：若老人具備完全民事行為能力，可獨立購房；但若年齡較高且無法親自辦理，需提供健康證明或委托代理人，并確保交易過程透明，避免欺詐風險。住建委強調，金融機構在審批貸款時需評估老人的還款能力。
三、購房政策與監管要求
長沙市嚴格執行房地產調控政策，包括限購、限貸等措施。住建委提醒：
- 以未成年人名義購房不享受首套房優惠政策，且可能影響其未來購房資格。
- 高齡老人購房需加強交易審查，社區及公證機構應協助核實其真實意愿，保障合法權益。
- 所有購房行為均需符合長沙市戶籍、社?；騻€稅繳納等規定，杜絕違規操作。
四、案例與建議
調查中，住建委披露了數起違規案例，如家長以未成年子女名義炒房、利用老人認知障礙進行欺詐等，均已依法處理。建議公眾在購房前咨詢專業法律人士，確保合規；相關部門將加強市場監管，維護房地產市場秩序。
長沙市住建委的調查結果凸顯了法律對購房主體行為能力的嚴格界定，旨在保護弱勢群體權益并促進市場健康發展。購房者應依法依規行事，共同營造公平透明的交易環境。
